Vorige pagina


Huurder versus verhuurder, wie betaalt wat?

9/12/2016

Huurder versus verhuurder, wie betaalt wat?

U bent op zoek naar wat extra rendement en u beslist te investeren in vastgoed. Een mooi appartement in de stad of ergens wat bedrijfsvastgoed. Al snel vindt u enkele huurders en de huur die maandelijks binnenkomt, bevalt u wel. Maar na enkele maanden ontdekt u dat niet alles rozengeur en maneschijn is. De huurders klagen dat de kraan lekt, de muren afschilferen en de gemeenschappelijke lift niet meer werkt. Wie moet er nu opdraaien voor welke kosten?

In eerste instantie is het belangrijk om uit te pluizen of de ondertekening van het huurcontract dateert van vóór of na 18 mei 2007. Vóór deze datum kon de verhuurder een overeenkomst afsluiten met de huurder waarin afgeweken wordt van de algemene principes inzake huurherstellingen. Als gevolg hiervan bevatten sommige huurcontracten een uitgebreide lijst met kosten van diegene ten laste van de huurder en deze ten laste van de verhuurder. Vanaf 18 mei 2007 is het niet meer mogelijk om van deze algemene principes af te wijken, de Wet op de woninghuur is immers van dwingend recht. Dateert uw huurcontract van vóór 18 mei 2007 en is een dergelijke opsomming niet opgenomen in uw huurcontract dan valt u terug op het wettelijk kader.

In artikel 1720 van het burgerlijk wetboek lezen we “De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.” Niet bepaald een helderde omschrijving . . .

Kort door de bocht kunnen we stellen dat de huurder enkel moet instaan voor kleine herstellingen en het dagdagelijkse onderhoud van het gehuurde pand. Hij moet het m.a.w. beheren als een goede huisvader. Artikel 1754 van het burgerlijk wetboek dicteert dat “Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden.” Zo moet hij bijvoorbeeld instaan voor het onderhoud van de verwarmingsketel, het reinigen van de schoorsteen, het onderhoud aan liften of eventuele schilderwerken, met uitzondering van de initiële schilderwerken. Kortom, herstellingen die voortvloeien uit het plaatselijk gebruik als dusdanig.

Herstellingen die het gevolg zijn van normale slijtage, vallen dan weer ten laste van de verhuurder. Hetzelfde geldt voor overmacht. Grove herstellingen zijn ten laste van de eigenaar, tenzij deze veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot het dagdagelijkse onderhoud.

Als huurder heeft u wel de plicht om eventuele schade te melden aan de verhuurder. Verzaakt u hieraan, dan kan u alsnog aansprakelijk gesteld worden voor de schade. Het moet de verhuurder in staat stellen tijdig in te grijpen en erger te voorkomen.

Maar wat dan met kosten zoals de onroerende voorheffing? Artikel 251 WIB92 bepaalt dat het de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is die deze belasting moet voldoen, kortom de verhuurder. In sommige gevallen kan de huurder echter wel een vermindering aanvragen van de onroerende voorheffing. Bijvoorbeeld wanneer u twee kinderen heeft waarvoor u kinderbijslag ontvangt of u heeft een handicap. De verhuurder moet dit bedrag in mindering brengen van de huurprijs. Opgelet, u moet deze vermindering de eerste keer wel zelf aanvragen, ze wordt niet automatisch toegepast.

Zoals vaak het geval, is de wet hier niet eenduidig. In de praktijk is het vaak niet eenvoudig om onderscheid te maken tussen welke herstellingen nu voortkomen door slijtage en dewelke niet. Ook het verschil tussen grote en kleine herstellingen is vaak voor discussie vatbaar. U doet er goed aan om vooraf met uw huurder af te stemmen wie welke kosten betaalt, om later eventuele nare situaties te voorkomen.

 Auteur: Sébastien Demaître